購買公寓別大意！這些雜費你都了解嗎？
 

在籌備購買公寓（マンション）時，大多數人往往將主要精力放在籌措首付款以及計算能貸到多少款上，卻常常忽略了在購房過程中產生的各類稅金、中介手續費等“雜費”。這些雜費并非包含在公寓的購買價格內，一旦被忽視，很可能會在臨近簽訂購房合同的時候，才驚覺資金不足。接下來，我們就來深入了解一下購買公寓時那些容易被忽視的雜費。

一、雜費構成與大致比例

購買公寓所涉及的雜費整體占比通常在公寓購買價格的3% - 7%，這些費用大致可以分為三類：取得物件相關的雜費、使用住宅貸款相關的雜費以及其他雜費。

（一）取得物件相關的雜費

1. 印花稅：簽訂買賣合同時需要繳納的國稅，費用體現為貼在合同上的印花稅票費用。在2014年4月1日至2018年3月31日期間，稅額根據合同金額而定：合同金額在1000萬日元（不含）至5000萬日元（含）之間，需繳納1萬日元；合同金額在5000萬日元（不含）至1億日元（含）之間，需繳納3萬日元；合同金額在1億日元（不含）至5億日元（含）之間，需繳納6萬日元 。

2. 登記許可稅：對取得的物件所有權進行登記時所繳納的國稅，稅額依據土地和建筑物各自的固定資產評估額乘以稅率來計算。由于所有權登記屬于司法書士的專屬業務，購房者需要委托司法書士代辦登記手續，除登記許可稅外，還需支付司法書士報酬，一般在10 - 20萬日元。

3. 不動產取得稅：這是取得不動產時需要繳納的地方稅。其計算公式為：建筑物的不動產取得稅=（住宅固定資產稅評估額 - 扣除額）× 稅率；土地的不動產取得稅=（土地固定資產稅評估額 × 稅率） - 扣除額。購房者需要在取得不動產之日起30日內，向土地、房屋所在地的都道府縣稅務辦公室申報。滿足建筑面積50平方米以上等條件時，新建公寓的建筑物可從固定資產稅評估額中扣除1200萬日元；若是1997年4月1日之后竣工的二手公寓，最高也可扣除1200萬日元。

4. 固定資產稅和城市規劃稅的清算費用：固定資產稅和城市規劃稅是每年1月1日向土地或建筑物所有者征收的地方稅。如果公寓賣方（如銷售公司）已經預先繳納了這兩項稅金，那么在交款（所有權轉移日）時，會按照天數或月數為基準按比例計算，買方需承擔自己所有權期間的這兩項稅費。

5. 中介手續費：當物件價格超過400萬日元時，法律規定需向不動產中介公司支付“物件取得價格 × 3% + 6萬日元”的中介手續費。不過，法律僅規定了上限金額，實際支付低于此標準也是合法的。

（二）使用住宅貸款相關的雜費

1. 印花稅：簽訂住宅貸款合同時同樣需要繳納印花稅，2014年4月1日至2018年3月31日期間，稅額根據借款金額確定：借款金額在1000萬日元（不含）至5000萬日元（含）之間，需繳納2萬日元；借款金額在5000萬日元（不含）至1億日元（含）之間，需繳納6萬日元；借款金額在1億日元（不含）至5億日元（含）之間，需繳納10萬日元。

2. 融資手續費和擔保費：向貸款金融機構借款時，需要支付融資手續費和擔保費。融資手續費多為3 - 5萬日元（不含消費稅）的定額，因金融機構不同而有差異；擔保費一般采用一次性支付方式，通常每借款100萬日元約需支付2萬日元，例如借款3000萬日元，擔保費約為60萬日元。

3. 抵押權設定費用：辦理住宅貸款時需要設定抵押權（擔保設定），這一過程會產生抵押權登記許可稅和司法書士報酬。抵押權登記許可稅按照“借款金額 × 稅率（通常為0.4%）”計算，司法書士報酬一般在5 - 10萬日元。

4. 火災保險費：辦理住宅貸款時，加入火災保險通常是強制要求。保險費會因地區以及建筑物的結構、規模而有所不同，支付方式分為一次性支付和分期支付，一次性支付由于不含利息相對更為劃算。

5. 代辦手續費：若由不動產中介公司代辦住宅貸款融資申請手續，購房者需要支付住宅貸款代辦手續費，費用因中介公司而異，市場行情一般在5 - 10萬日元。

（三）其他雜費

除上述費用外，購買公寓還會產生諸如搬家費、新居窗簾更換費用、照明器具購置費用、給親戚朋友寄發搬家通知明信片的印刷費用等瑣碎開支。

二、雜費注意事項

1. 稅金費用差異：實際的雜費會因購買物件的不同而有所變化，尤其是稅金相關費用，是以廣告中顯示的實際價格（物件購買價格）所對應的不同固定資產稅評估額為基礎計算的。雖然土地的固定資產稅評估額據說平均相當于地價公示的70%，但具體到個別物件，差異可能很大。例如，郊外土地價格通常低于市中心，實際價格和評估額都較低；而市中心的大型公寓，由于土地持有份額較多，登記許可稅可能會比預期高很多。此外，當地價波動時，實際價格與評估額也可能出現偏差。

2. 貸款雜費不同：住宅貸款的雜費會因貸款方案的選擇而有所不同。在選擇住宅貸款時，購房者不能僅僅關注貸款利率的高低，還需要綜合考慮貸款相關雜費在內的總成本，從而做出更合適的決策。

三、總結

由于雜費會因購買物件的具體條件而產生較大差異，所以不能完全依賴“物件價格的3% - 7%”這一參考數值。比較明智的做法是向不動產中介公司的負責人詳細詢問具體物件的實際雜費情況。此外，雜費原則上需要用現金支付，但如果購房者無法籌集到足夠的現金支付雜費，也不用因此放棄購買公寓。部分金融機構提供“雜費貸款”服務，可以將雜費納入貸款范圍。建議購房者通過向中介公司負責人咨詢等方式，充分收集信息，制定出合理的公寓購買資金計劃，確保購房過程順利進行。