在籌備購買日本公寓（マンション）時，大多數(shù)人往往將主要精力放在籌措首付款以及計算能貸到多少款上，卻常常忽略了在購房過程中產(chǎn)生的各類稅金、中介手續(xù)費等“雜費”。這些雜費并非包含在公寓的購買價格內(nèi)，一旦被忽視，很可能會在臨近簽訂購房合同的時候，才驚覺資金不足。接下來，我們就來深入了解一下購買公寓時那些容易被忽視的雜費。

01、雜費構成與大致比例

購買公寓所涉及的雜費整體占比通常在公寓購買價格的3% - 7%，這些費用大致可以分為三類：取得物件相關的雜費、使用住宅貸款相關的雜費以及其他雜費。

（一）取得物件相關的雜費

1. 印花稅：簽訂買賣合同時需要繳納的國稅，費用體現(xiàn)為貼在合同上的印花稅票費用。在2014年4月1日至2018年3月31日期間，稅額根據(jù)合同金額而定：合同金額在1000萬日元（不含）至5000萬日元（含）之間，需繳納1萬日元；合同金額在5000萬日元（不含）至1億日元（含）之間，需繳納3萬日元；合同金額在1億日元（不含）至5億日元（含）之間，需繳納6萬日元 。

2. 登記許可稅：對取得的物件所有權進行登記時所繳納的國稅，稅額依據(jù)土地和建筑物各自的固定資產(chǎn)評估額乘以稅率來計算。由于所有權登記屬于司法書士的專屬業(yè)務，購房者需要委托司法書士代辦登記手續(xù)，除登記許可稅外，還需支付司法書士報酬，一般在10 - 20萬日元。

3. 不動產(chǎn)取得稅：這是取得不動產(chǎn)時需要繳納的地方稅。其計算公式為：建筑物的不動產(chǎn)取得稅=（住宅固定資產(chǎn)稅評估額 - 扣除額）× 稅率；土地的不動產(chǎn)取得稅=（土地固定資產(chǎn)稅評估額 × 稅率） - 扣除額。購房者需要在取得不動產(chǎn)之日起30日內(nèi)，向土地、房屋所在地的都道府縣稅務辦公室申報。滿足建筑面積50平方米以上等條件時，新建公寓的建筑物可從固定資產(chǎn)稅評估額中扣除1200萬日元；若是1997年4月1日之后竣工的二手公寓，最高也可扣除1200萬日元。

4. 固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的清算費用：固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅是每年1月1日向土地或建筑物所有者征收的地方稅。如果公寓賣方（如銷售公司）已經(jīng)預先繳納了這兩項稅金，那么在交款（所有權轉(zhuǎn)移日）時，會按照天數(shù)或月數(shù)為基準按比例計算，買方需承擔自己所有權期間的這兩項稅費。

5. 中介手續(xù)費：當物件價格超過400萬日元時，法律規(guī)定需向不動產(chǎn)中介公司支付“物件取得價格 × 3% + 6萬日元”的中介手續(xù)費。不過，法律僅規(guī)定了上限金額，實際支付低于此標準也是合法的。

（二）使用住宅貸款相關的雜費

1. 印花稅：簽訂住宅貸款合同時同樣需要繳納印花稅，2014年4月1日至2018年3月31日期間，稅額根據(jù)借款金額確定：借款金額在1000萬日元（不含）至5000萬日元（含）之間，需繳納2萬日元；借款金額在5000萬日元（不含）至1億日元（含）之間，需繳納6萬日元；借款金額在1億日元（不含）至5億日元（含）之間，需繳納10萬日元。

2. 融資手續(xù)費和擔保費：向貸款金融機構借款時，需要支付融資手續(xù)費和擔保費。融資手續(xù)費多為3 - 5萬日元（不含消費稅）的定額，因金融機構不同而有差異；擔保費一般采用一次性支付方式，通常每借款100萬日元約需支付2萬日元，例如借款3000萬日元，擔保費約為60萬日元。

3. 抵押權設定費用：辦理住宅貸款時需要設定抵押權（擔保設定），這一過程會產(chǎn)生抵押權登記許可稅和司法書士報酬。抵押權登記許可稅按照“借款金額 × 稅率（通常為0.4%）”計算，司法書士報酬一般在5 - 10萬日元。

4. 火災保險費：辦理住宅貸款時，加入火災保險通常是強制要求。保險費會因地區(qū)以及建筑物的結(jié)構、規(guī)模而有所不同，支付方式分為一次性支付和分期支付，一次性支付由于不含利息相對更為劃算。

5. 代辦手續(xù)費：若由不動產(chǎn)中介公司代辦住宅貸款融資申請手續(xù)，購房者需要支付住宅貸款代辦手續(xù)費，費用因中介公司而異，市場行情一般在5 - 10萬日元。

（三）其他雜費

除上述費用外，購買公寓還會產(chǎn)生諸如搬家費、新居窗簾更換費用、照明器具購置費用、給親戚朋友寄發(fā)搬家通知明信片的印刷費用等瑣碎開支。

02、雜費注意事項

1. 稅金費用差異：實際的雜費會因購買物件的不同而有所變化，尤其是稅金相關費用，是以廣告中顯示的實際價格（物件購買價格）所對應的不同固定資產(chǎn)稅評估額為基礎計算的。雖然土地的固定資產(chǎn)稅評估額據(jù)說平均相當于地價公示的70%，但具體到個別物件，差異可能很大。例如，郊外土地價格通常低于市中心，實際價格和評估額都較低；而市中心的大型公寓，由于土地持有份額較多，登記許可稅可能會比預期高很多。此外，當?shù)貎r波動時，實際價格與評估額也可能出現(xiàn)偏差。

2. 貸款雜費不同：住宅貸款的雜費會因貸款方案的選擇而有所不同。在選擇住宅貸款時，購房者不能僅僅關注貸款利率的高低，還需要綜合考慮貸款相關雜費在內(nèi)的總成本，從而做出更合適的決策。

由于雜費會因購買物件的具體條件而產(chǎn)生較大差異，所以不能完全依賴“物件價格的3% - 7%”這一參考數(shù)值。比較明智的做法是向不動產(chǎn)中介公司的負責人詳細詢問具體物件的實際雜費情況。

此外，雜費原則上需要用現(xiàn)金支付，但如果購房者無法籌集到足夠的現(xiàn)金支付雜費，也不用因此放棄購買公寓。部分金融機構提供“雜費貸款”服務，可以將雜費納入貸款范圍。建議購房者通過向中介公司負責人咨詢等方式，充分收集信息，制定出合理的公寓購買資金計劃，確保購房過程順利進行。