日本的房產(chǎn)土地是私有制，可以傳承給子孫后代，是比較保值的投資。不過在日本房產(chǎn)投資時，還需要注意一種情況，即在一些地區(qū)，有的房產(chǎn)是屬于“再建不可”的情況，購買前需要謹慎決定。
 

什么是“再建不可”？顧名思義就是購買房產(chǎn)后，僅可以在原有的房子里進行內(nèi)部裝修改造，但是不能在原有房產(chǎn)的基礎(chǔ)上增筑或推到重建。那么，“再建不可”意味著什么呢？

就意味著新任業(yè)主只能在現(xiàn)有的房子里進行內(nèi)部裝修改造后居住使用；如果原有的房子不在了也不能在原有的土地上再蓋房子，哪怕原有的房子是因為地震、火災(zāi)等不可抗力導(dǎo)致的倒塌、損毀等也不能重建。那這是為什么呢？

一般再建不可的房產(chǎn)大多位于城市規(guī)劃區(qū)和準城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。建筑基準法設(shè)有“接道義務(wù)”，接道義務(wù)是指“與寬度4m以上的道路相連接的道理必須在2m以上”，因此根據(jù)此建筑基準法規(guī)定，不符合“接道義務(wù)”的土地不能建造房屋。
 

為什么要求有這樣的義務(wù)呢？主要是為了讓消防車和救護車等緊急車輛能夠進入，確保滅火活動和救助活動等能夠順利進行。 也就是說，不要在消防車和救護車無法進入的土地上建造房屋。

可以認定的是，再建不可的房產(chǎn)大多屬于老房子，在建造之初是符合當時的建筑規(guī)定的，但隨著社會的發(fā)展和城市規(guī)劃的進步，有些老房子已經(jīng)不能符合現(xiàn)代的要求了，所以才會出現(xiàn)這種情況。另外，還有一些特定區(qū)域被規(guī)劃為指定區(qū)域，比如被評定為“文化遺產(chǎn)保護區(qū)”等，區(qū)域內(nèi)的房子受到保護，也不可推到重建。那么投資這樣的再建不可的房產(chǎn)，有什么好處或優(yōu)勢呢？

1.售價便宜

因為不能改建、重建，所以價格超便宜，甚至是周圍房價的1-5折。實際上如果這種房子的主體沒有問題的話，其實是很搶手的。對于注重內(nèi)部裝修的人來說，可以用便宜的價格購買房子，這樣就有更多的錢用來裝修了，所以購買時機也很重要。

2.持有稅低

日本的房產(chǎn)和土地每年需要按資產(chǎn)評估額繳納一定的持有稅，而再建不可物件的納稅評估額會很低，相應(yīng)的固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅實際納稅額也就變得很低了。

3.鄰居擴大地皮的好機會

如果可以再建的地塊剛好與再建不可的地塊相鄰的話，可以用很便宜的價格購買，與原來的地塊相連接變成一個大地塊，是擴大地盤的好機會。如果鄰里關(guān)系好的話，在價格方面有很大的議價空間。不過這樣的機會比較難得。
 

4.價值稀有性

對于一些被劃入“保護區(qū)”的房產(chǎn)，因為不可以在該區(qū)域建造新房，所以原有的房子就成為稀有物件。大多民宿運營者會喜歡投資這樣的房產(chǎn)，可以說持有就是賺到了。在房產(chǎn)本身價值以外，更是承載了文化、傳承、景色等被保護的特殊價值，也成為了民宿的特點和賣點。因為價值的稀缺性及購入成本較低，如果運營情況良好的話，將能很快收回成本，以此來抵消一定的再建不可的風險。

不過如前文所說，再建不可的物件也有其限制和缺陷，需要提前考慮清楚

1.再建不可

無論如何也不可改建、增筑、重建，只能在原有的基礎(chǔ)上進行內(nèi)部翻新裝修。購買后有一定的風險。 例如地震、臺風等倒塌，火災(zāi)燒毀的情況下，因為無法重建，就不能再在那里居住生活了，購買前需要有這樣的覺悟。

2.翻新費貴

如果注重居住品質(zhì)，在翻新時可能會考慮更換全套水路、電路及設(shè)備等，因為房子大多房齡較老，翻新費或維護費通常較貴。同時因為沒有與大道相鄰，設(shè)備或裝修材料等的運輸需要更多人手，相應(yīng)的人工成本、工程費用將比較貴。

3.無法進行地質(zhì)調(diào)查

一般再建不可的物件有很多處于土地狹窄的地方，空地恐怕也很少，有時無法進行地質(zhì)調(diào)查，所以在抗震翻新等時候需要特別注意這一情況。

4.抵押擔保價值低

有人會考慮利用住房貸款進行再建不可物件的購買和翻新，但不可否認的是，此類房子由于評估額較低等因素，作為擔保的價值很低，所以很多情況下無法辦理住房貸款，這也是缺點之一。

作為日本房產(chǎn)投資的一部分，再建不可的房產(chǎn)項目一般由日本本地人購買的較多，海外投資者對此了解甚少，投資時機也不太容易把握，最主要的是有一定的投資風險。所以海外買家如果想投資日本房產(chǎn)的話，還是與專業(yè)的房產(chǎn)中介進行充分的溝通，從而選擇自己滿意的房產(chǎn)項目比較好。

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