近幾年東京房地產行情看漲，國內有的專家解讀是2020年奧運因素導致的房價上漲，并預測奧運會后日本房地產價格會整體回落，建議奧運會后再投資房產。但實際情況又是怎樣的，我們還是聽聽日本當地資深業內人士的意見吧。

01.經濟回暖帶動地產上揚，奧運并非主導因素

日本房地產泡沫被戳破后，經歷了二十多年的低迷期，可以說影響了日本整整一代人對房產購買投資的欲望。安倍首相上臺后，實施的寬松經濟政策已見成效，隨著日本經濟回暖，積壓多年的置業需求被逐漸釋放。自2016年底，東京房地產價格開始逐步穩定攀升，有的敏銳的海外投資客早已抄底投資東京的公寓項目。所以說，奧運因素只是推動東京房地產回暖的有利因素之一，但并不是核心原因。

02.日本旅游立國的目標，導致住宿需求增長

安倍首相提出了”旅游立國“戰略，計劃將到訪日本的游客數量逐步提高到6000萬人次。日本各方也積極響應，目前訪日客流量正逐步增加，成績顯著。但訪日人次的增加，也導致東京、大阪等旅游熱門城市住宿設施明顯不足。眾所周知，酒店的收益率一般高于周邊住宅租金收益率，特別是東京這個超級城市，酒店入住率及住宿價格一直維持在較高的水平。住宿需求的增長，勢必推動著房價的上漲。

03.政府斥巨資進行城市建設，居住環境越來越優異

奧運會前，日本政府投資大量資金進行奧運場館建設的同時，也不斷完善改造城市配套。居住環境比以前更好了，東京城市面貌也展現出了生機勃勃的一面。

而越是環境好、地段優越的地方，房地產的成交量越大，特別是新建的高級公寓現在非常搶手。比如港區這種位置好、景觀好、海外買家可貸款的新建高級公寓漲幅最大，投資收益令人滿意，即使未滿5年出售，也完全可以忽略支出成本。

因此，現在一些潛在買家尚在觀望中，所積蓄的能力如果在奧運會后集中釋放出來，到時候再投資的話，可選擇的余地將更小，成本也會更高。所以建議有此類房產投資意向的買家盡早入場，以免錯過最佳投資時機。

04.東京奧運房產在市中心，抗跌能力強

有些國家在奧運會后房價的確出現了下跌的情況，主要是因為奧運房產所處地段相對偏僻，房價在虛高。但也有一些國家，在奧運會后經濟的拉動下，房價反而成倍上漲。

東京是超級大城市，奧運房產主要分布在市中心，本身抗跌能力就比較強。從港區、中央區等的公寓銷售均價來看，現在東京的房價并不高，升值潛力更大，完全不用擔心奧運會后泡沫的問題。

而如果東京房價真跌了，意味著全日本市場都會下跌，東京反而是跌幅最小的。不過不用擔心，這個幾率是極小的。

05.縱觀國際經濟形勢，日本貸款利率勢必上漲，但仍跑不過通脹

日本低息貸款政策已經實施多年，本地人貸款利息僅0.5%-1.5%，以刺激房地產市場。即使海外買家也受益于日本低息貸款，目前的貸款利率穩定在2.8%左右。但房屋買下后，僅租金收益便可達7.8%。日本經濟通縮二十年，物價工資幾乎長期穩定不變。安倍首相執政以來，日、美、歐采取的都是量化寬松的經濟政策，低利率使得資金大量流入房地產市場，房價也隨之水漲船高。

不過國際金融市場也是變動的，比如英國脫歐的問題，中美貿易戰的持續等，金融市場也有緊縮的勢頭。美國實施的加息政策，外匯也出現了很大波動，在這種情況下，日本的低利率政策還能堅持多久？此時使用貸款購買房產時，建議選擇固定利率?？梢钥隙ǖ恼f，現在日本利率幾乎是在谷底，從往期經驗分析，降息的可能性幾乎為零，而如果選擇變動利率時，一旦利率提高，將無法應對通貨膨脹風險。另外，日本消費稅如果由8%提高至10%時，交易成本也會增加。屆時人工成本上升，物價上漲，通縮轉為通脹，房價也會順勢上漲。

眾多因素綜合在一起后不難判斷，東京房地產現階段正處于良性發展期，穩步上升的趨勢尤為明顯。奧運會經濟會推動市場穩步前進，會后經濟也將相對穩定，應該不會出現大起大落的情況。