在日本，無論是購買新房還是二手房，大家在購買公寓前都非常關心建筑年代及使用壽命。這個指標會影響房屋將來的價格，那么，我們今天就來探索一下讓人在意的公寓的壽命吧。

公寓的壽命是怎么決定的？

公寓的壽命到底是多少年呢？“從更廣義上說，其實公寓是沒有壽命一說的。如果想要維持建筑物的話，100年甚至200年都能維持”。但是，站在市場保值的角度，我們可以從以下3個觀點來分析。

1、從耐震性看壽命

日本是地震頻國家，所以考慮日本建筑物壽命的時候，就不能不提建筑物的耐震性能。具體來說，日本以1981年為界限，把建筑物分為舊抗震基準和新抗震基準（壁式施工法除外）。1981年以前的公寓，由于混凝土的性能與鋼筋的量、施工方法等不同，物件的耐震性能不如現行標準的建筑物。這種舊耐震基準的公寓即使進行了耐震修復工程，也不能確保與現行的抗震基準有同等的抗震性，但是單純從防止物件徹底倒塌的角度上看，具有一定的效果。如下圖所示，預計2018年建造30年以上的公寓為185萬戶。其中舊耐震標準的公寓被推測為100萬戶，有多少公寓正在進行抗震改建，尚不清楚。但是1981年以前建的舊耐震高級公寓中，也有抗震性強的公寓。

2、從建筑年代看物理壽命

正如開頭我們說的那樣，單純延長建筑物的壽命也不是不可能的。只要我們定期適當的對建筑物的整體構造、防水、電路、管道等進行維護保養，就會延長其使用年限和壽命。畢竟建筑年代相同的公寓，是否有良好的后期保養維護，其使用年限和壽命是不一樣的。但是，不管怎么維護，相關硬件設備的老化是不可避免的，而且隨著年數的增加，維護費用也會變大。最終會跟重建成本接近，從而讓業主最終選擇重建。

3、從經濟價值來看壽命

建筑物從理論上來看，即使經過100年也應該可以繼續居住。但實際情況會稍有不同——比如舊抗震基準同潤會公寓以構造堅固著稱，使用了60～70年就被拆除了。另外，到2016年日本首個分銷公寓涉谷的“宮益坂大廈”也就使用了65年。隨著社會形勢的變化，盡管建筑物還能使用，但是隨著經濟利益發生改變，從而改變了建筑物自身的壽命，這可以說是經濟的壽命吧。區域再開發和區劃整理等基礎設施建設也是左右公寓壽命的主要原因。

公寓的的耐用年限是什么呢？申請住宅貸款需要注意什么？

1、公寓的使用年限不等于壽命

公寓的使用年限是法定標準。公寓(鋼筋混凝土建造的建筑物)的法定耐用年數根據1998年稅制改正規定為47年。這是建筑物每年進行折舊，最終折舊為零=47后建筑物價值為零。這樣會讓人產生物件超過47年使用年限后不值錢的錯覺，但實際上沒有任何影響，使用年限不等于建筑壽命。但是，在申請住房貸款的時候就要注意，住宅貸款周期基本上最長為35年(滿80歲為止)，但如果購買建筑年代較舊的公寓，無論申請人年齡大小，貸款周期都會縮短。因為在審查上，借款期限是根據公寓耐用年數和建筑年數的差來設定的。例如某公寓的建筑年數為20年的情況下，借入最長期間的大致標準是27年。 借款期限縮短直接關系到每月支付利息的增加，這樣會影響客戶的貸款是否可以得到審批。

2、折舊率怎么算？

“折舊率”大家可能不了解，簡單來說就是購買公寓折舊的計算法。由于自住客戶可以通過抵押貸款減稅，參考意義不大，但投資客戶可以依據折舊率來節稅。

1 .將購買的公寓分為土地和建筑物(可折舊的只有建筑物部分)

2 .將建筑物部分分為建筑物主體和建筑設備

3 .購置價格×折舊率(根據使用年限規定)

舊公寓的話，有時很難將建筑物主體和設備分開，這時也可以作為建筑物一體化計算。折舊率也可以登錄國稅廳網頁進行了解。