在日本購買房產(chǎn)時首先要找正規(guī)的不動產(chǎn)中介，在確定了所選擇的物件后，無論是新建物件或是中古二手房，都需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或變更手續(xù)，通常賣方或中介方都會為買賣雙方安排合作的“司法書士”提供服務(wù)，購房成本中就包含了司法書士的費用。日本的不動產(chǎn)登記費主要由購買所需繳納的稅費、注冊費和服務(wù)報酬兩部分組成，通常這筆費用都是由買方承擔(dān)的。但與我國的房屋變更手續(xù)的費用收取方式略有不同，在日本有些情況下是可以節(jié)省部分費用的。

1.產(chǎn)權(quán)登記

產(chǎn)權(quán)登記全名是所有權(quán)保存登記，主要針對的是新建物件，指的是在沒有登記所有權(quán)的房地產(chǎn)上，最先登記所有權(quán)。比如對于之前沒有設(shè)定所有權(quán)的新建公寓，就需要這個登記。登記中記載著所有者的住所姓名、房屋新建的日期等。另外，從金融機構(gòu)獲得貸款，在土地建筑物上有抵押權(quán)的情況下，也必須進(jìn)行所有權(quán)保存登記。對于新建的公寓，通常由作為賣方的建筑公司指定的司法書士代理申請，因此買方一般不能委托其他人。

所有權(quán)保存登記所需的費用，是注冊許可的稅額=課稅標(biāo)準(zhǔn)×稅率（到2020年3月31日為止適用減免稅率為0.15%）和對司法書士的報酬（根據(jù)事務(wù)所的不同，5～6萬日元左右的市價）加在一起的費用。

2.所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指土地或建筑物的所有權(quán)因買賣或贈與、繼承等轉(zhuǎn)移時的登記。購買二手房的時候需要做這個登記，需要賣方和買方共同登記，費用負(fù)擔(dān)一般由買方承擔(dān)。所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要司法代書人的報酬和注冊登記執(zhí)照稅。對司法代書人的報酬取決于有無住房貸款或其他情況的不同，費用有所差異。

注冊許可稅是稅額=課稅標(biāo)準(zhǔn)×稅率（到2020年3月31日為止適用減稅率，所以稅率是2%~0.3%）來計算的。

3.抵押登記

抵押權(quán)設(shè)定是指通過在建筑物和土地上設(shè)定抵押權(quán)，在向金融機構(gòu)申請貸款而記錄的。進(jìn)行抵押權(quán)登記后，在貸款償還延遲等債務(wù)人無法履行債務(wù)的情況下，債權(quán)人可以通過拍賣等方式確保債權(quán)。

抵押權(quán)設(shè)定登記的費用，也需要對司法書士的報酬和登記許可稅。對司法書士的報酬，以4～10萬日元為市價，登記許可稅，按抵押權(quán)設(shè)定額(借入額)×稅率計算。（稅率在2020年3月31日之前適用減稅率，從0.4%變?yōu)?.1%。）

由此看出，法律規(guī)定要繳納的稅費、注冊登記費等費用是無論如何也不能講價的，不過司法書士的服務(wù)報酬卻有可商量的余地。

實際上，如果購買房屋時沒有貸款時，作為業(yè)主自己也是可以進(jìn)行登記的，這樣司法書士的費用就可以省了。不過在日本，買賣雙方大多還是會委托司法書士代理，畢竟登記準(zhǔn)備的文件資料、房屋所適用的稅費可否適用優(yōu)惠稅率等，繁瑣而專業(yè)的手續(xù)還是交給專業(yè)的人士來做比較穩(wěn)妥。

如果涉及貸款的話，基本上沒有人會選擇自己進(jìn)行登記。金融機構(gòu)正因為有司法書士等專業(yè)人士代理手續(xù)，所以對文件的可信性有信心，如果萬一有錯誤，司法書士加入的損害賠償保險也可以給予補償。但如果買方本人進(jìn)行登記時出現(xiàn)失誤，金融機構(gòu)將承擔(dān)風(fēng)險。

司法書士的報酬部分因委托的公司和代理人的不同，收費標(biāo)準(zhǔn)是不同的。賣方指定的司法書士的報酬很高的話，可以試著交涉一下能不能委托給其他收費便宜的司法書士代理，或者與同一個司法書士商量一下報酬的部分能否給予優(yōu)惠或減免也不失為一種方法。

總之，在不動產(chǎn)登記這個環(huán)節(jié)，可以多問一下所購買的房屋是否有適用的稅費優(yōu)惠，司法書士的費用可否商量。如能遇到優(yōu)惠政策，那可以節(jié)約的費用還是非常可觀的。