泰國的房地產市場在前兩年真是風生水起啊！房價持續暴漲中，曼谷市中心的房價水平基本上已經與北京相差無幾了。泰國房產的特色就如宣傳中的那樣，“精裝修、無公攤、稅費低、永久產權、包租5年且每年8%的租金回報、可貸款、交通便利距地鐵僅300米、配套游泳池、送家具家電拎包入住、將來升值后可賣給泰國人或外國人等”，聽著這些銷售話術是不是很動心？于是中國投資客紛紛入場，當然最早入場的那批人應該是能通過炒房賺到錢的，但是隨著投資客的大量涌入，泰國房價水漲船高，連泰國人自己都說：“泰國的房價都是你們中國人炒起來的！”

但事實上，泰國的房產政策對于泰國人和外國人是完全不同的兩套體系。對于外國投資客來說，精裝修、無公攤、稅費低、永久產權都是真的，但賣給外國人項目的房價普遍都比賣給泰國本地人的價格高很多，哪怕在同一小區情況也是如此。實際上，泰國的房產市場并不完善，開發商、代理商大幅加價的情況很普遍，總房價看著不高，但其中的水分不少。包租5年、8%回報，聽著很誘人，但這部分金額早已加在房屋總價里了，也就是說，包租期間的返利其實都是投資客給自己發的工資。同樣，因為市場不規范，有的項目還沒有到包租期滿就停止了，運營公司中途退出，投資的房產即使能出租出去，租金回報可能只有2.5%左右，無法出租的房子也只能任由房屋空置，而且由于高差價的原因，想以原價轉賣其實很難，這種情況投資者沒地方說理，就只能當消費了一個度假房產。而且有的項目是可以貸款，但貸款利率并不固定，最高的貸款利率竟高達8%。同樣高的還有物業費，泳池、健身房、行政大堂等免費配套設施，維護成本都含在高昂的物業費里了。另外，泰國人說因為天氣炎熱，離地鐵站超過50米的房子他們很少考慮。所以，隨著時間的推移，泰國房產的問題便慢慢顯現出來，投資客的心理大多只能從投資性轉變為消費性了。

與泰國相反，日本房產市場更加成熟和規范，最近幾年的房價更是實打實的穩步上升。不過近期備受矚目的大阪地區，似乎也開始上演泰國房產的套路了，只是手段更隱蔽。比如說近期內如雨后春筍般涌現出來的大阪民宿項目，目標客戶均是準備投資或準備辦理投資移民的中國大陸客。宣傳話語一般都是“拎包入住、無公攤、永久產權、民宿資質齊全、運營托管、6%以上的投資回報、包租4年后可回購、送日本戶口”等。和泰國套路的相似之處是，這類民宿房產的打包售價通常比市場價格高出30%以上，比如總價100萬的房產，打包價是150萬，高價理由是總價里包含了民宿許可資質。可實際上，在日本只要是房子符合民宿資質，得到許可的申請成本并不高，如果購入后將來想賣掉的話應該只能按市場價格出售。這其中，6%的回報部分實際已加在房價中了，而且托管包租合同中可能含有類似“實際運營收益達不到承諾回報率時，可解除該合同”之類的條款內容，這也為運營方安排好了退路，可以理解為運營方可以此條款提前終止托管合同，哪怕未到約定托管期限。

眾所周知，想取得日本國籍至少要在日本居住滿五年，在這類民宿項目中，回購的節點大多為四年。這樣，要么是不希望回購客戶房產，要么是客戶放棄申請移民身份。畢竟外國人在日本想申請入籍或永居是一件繁瑣而長期的事情，沒有人能保證100%申請成功。另外，即使投資者想利用民宿運營申請投資經營管理簽證，僅憑1戶房子的收入想達到經營流水的標準，難度是很大的，保守估計類似的房產作為民宿運營至少需要投資4戶才能大概率確保達標。而且近年在大阪投資的民宿類房產交易量較大，導致大阪的民宿每間/夜的收入相應下降，投資回報率也相應降低了。另外，現在日本移民政策放寬，初次申請到投資經營管理簽證相對比較容易，第一次正式申請一般可獲批一年的在留資格，一年后根據經營流水等標準給予一、三、五年的長期在留資格。所以想成功續簽，申請人一般需要真實在日經營參與管理。因此，如果僅作為房產投資，此類房產具有一定的投資價值。如果想以此作為投資移民還需要慎重考慮，以避免將來遇到續簽問題。

總體來說，日本是世界第三大經濟體，日元具有優良的避險性，日本的房地產行業比泰國成熟、完善、規范的多，可以作為海外資產配置的首選。但日本房產的房產稅等持有成本相對較大，適合長期持有，而不適合短期炒房獲利。作為移民房產，購買日本買房本身不能獲得簽證，可通過在日本設立公司來經營管理自己所購的房產，則可以此申請投資經營管理簽證，但簽證續簽時對經營流水有一定的要求，投資物業時需謹慎選擇。