想要移民日本，高凈值客戶的第一步往往是申請“投資經營管理簽證”。在此之前，該簽證稱做“投資經營”簽證，但事實上，日本政府不僅僅只希望吸收海外投資，更希望能夠吸引海外優秀人才，長期定居日本并實際參與業務經營。所以在日本實施“新移民政策”后，此類簽證的政策更偏向于能夠在日本真實經營管理公司的人才。

那么，很多客戶就想：“我在日本購買一套房產，然后作為民宿運營，是不是就可以輕松的申請到投資經營管理簽證了。”其實，在日本投資一套房產本身并不能直接申請簽證，實際上是投資人應該先在日本設立公司，以公司的名義運營管理自己投資的房產，并以此作為主營業務來申請簽證。在日本“新移民政策”放寬后，外國人初次申請“投資經營管理簽證”的門檻相對降低了，但同時對將來續簽時的要求則相對提高了。

日本入管局普遍認為，僅投資一套低總價房產的運營性較低，盈利能力較差，但如果投資額達到一定高度時，比如投資多個房產或投資一套高總價房產時，其運營的可能性才會變得比較高，公司流水及盈利能力才有所保障。比如投資房產作為民宿運營時，根據新民宿法的要求，有經驗的投資移民顧問會建議客人購買4棟一戶建小樓，或是一整棟公寓樓，投資預算總額在大概1000萬人民幣左右。這樣，運營后的收入就基本上可以覆蓋成本支出，減少的后續投資額。

日本人購買房產時更愿意使用低利率的貸款買房，而中國人買房則喜歡用現金全款買房子。從投資角度出發，使用杠桿可以使利益更大化，外國人買房時也可以選擇日本的低息貸款。比如上述總價約1000萬人民幣的房產，僅需支付約500萬人民幣的首付款就夠了，大大減輕了投資人的付款壓力，投資收益反而更高，對經營管理簽證的續簽也更有保證。而在簽證續簽時，雖然入管局對投資人所經營公司的流水、收益等并沒有明確的量化要求，但可以肯定的是流水額越高越好。根據移民顧問的經驗，總價1000萬的房產所對應的流水額基本可以滿足續簽要求，從而提高投資人移民的成功率。