由于日本房產(chǎn)和歐美等其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房產(chǎn)單價(jià)低、貸款利率低、出租回報(bào)率高。所以投資日本房產(chǎn)就成為了海外資產(chǎn)配置的理想選擇。那么，作為海外客戶，投資日本房產(chǎn)應(yīng)該怎么選擇房產(chǎn)類型呢？

目前日本房產(chǎn)投資主要分為兩大類：住宅型房產(chǎn)和商業(yè)型房產(chǎn)。住宅型房產(chǎn)又分為：一戶建、單套公寓、整棟公寓。商業(yè)型房產(chǎn)又分為：?jiǎn)翁资聞?wù)所、整棟商業(yè)辦公樓、酒店。下面我們就分別具體介紹一下他們各自的特點(diǎn)。

住宅型房產(chǎn)

一戶建

一戶建適合家庭成員較多的家庭自住，不適合投資。首先，一戶建面積比較大，出租的需求量很小，購(gòu)買或租賃一戶建的客戶都是以家庭為主。另外，日本購(gòu)買房產(chǎn)都是以貸款為主，自住型房產(chǎn)貸款首付低，利率低，每月的月供和租房的租金差不多，以家庭為單位，與其租房，不如購(gòu)房。所以從單純投資的角度來(lái)說(shuō)，投資一戶建出租率低，空置率高、保值率和變現(xiàn)率差。我個(gè)人覺(jué)得一戶建適合自住型客戶，不適合投資型客戶。

單套公寓

單套公寓分為普通公寓和高級(jí)公寓。公寓又分為1居室、2居室、3居以上，單套公寓既可以自住又可以投資。普通公寓適合投資型客戶，因?yàn)槠胀ü⒖們r(jià)低、出租回報(bào)率高。高級(jí)公寓適合消費(fèi)型客戶，因?yàn)槠淇們r(jià)高，出租回報(bào)率低；1居室和2居室公寓適合投資或自住，3居室以上公寓適合自住；1居室公寓適合全款購(gòu)買，2居室以上適合貸款購(gòu)買；海外客戶個(gè)人名義只能全款購(gòu)買，以日本公司名義購(gòu)買可以貸款。單套公寓根據(jù)客戶的具體需求自住和投資都可以。

整棟公寓

整棟公寓在日本是投資型房產(chǎn)的主體，日本都是以公司名義購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行投資的。首先整棟公寓前期購(gòu)買好貸款，后期出售保值率高，同時(shí)出租期間收益的穩(wěn)定性高、也可以合理避稅。所以整棟公寓適合資金運(yùn)算比較充足的純投資客戶，也是日本投資的主體。

商業(yè)型房產(chǎn)

單套事務(wù)所

單套事務(wù)所適合自用，作為投資風(fēng)險(xiǎn)在于空置率比較高，保值和變現(xiàn)率比住宅型公寓低很多。所以作為純投資來(lái)說(shuō)，單套公寓更適合。

整棟商業(yè)辦公樓

整棟商業(yè)辦公樓適合商業(yè)自用或投資。投資者大都以銀行貸款購(gòu)買為主，首次比例比住宅型房產(chǎn)要高1-2成，另外空置率也會(huì)好一些，后期保值和變現(xiàn)率跟住宅型整棟公寓比差一些。作為海外投資客戶要謹(jǐn)慎選擇。

酒店

酒店包含商務(wù)酒店、溫泉旅館、簡(jiǎn)易旅館、民宿。作為運(yùn)營(yíng)型物件首先不能貸款，只能全款購(gòu)買。其次酒店的運(yùn)營(yíng)有很多不確定因素，收益率沒(méi)有保證。最后由于必須全款購(gòu)買，后期的保值率和變現(xiàn)率都很低。所以酒店適合自己購(gòu)買運(yùn)營(yíng)，不適合單純投資。

綜上所述，作為海外投資客戶，純投資根據(jù)資金預(yù)算選擇單套公寓和整棟公寓。自住型客戶首選單套公寓，其次選一戶建。海外客戶不適合投資運(yùn)營(yíng)型商業(yè)物件。