早就聽說日本人比較“講信譽”，買賣之間只要口頭承諾即可達成交易，即使不簽署紙質合同雙方也會遵守承諾。耳聽為虛眼見為實，在現代社會中日本仍延續著這種傳統，即使連房產買賣這種大手筆的交易也是如此。如此看來，中日兩國在買賣契約達成的那個時間點應該是有所差異的。

契約達成日期如何界定？

在日本買房的初期，一般買房人會在中介人員的安排陪同下進行實地考察，如果對房子有購買意向，通常買家的代理人會向賣家的代理方提交書面的購買意向書，包括購買的意向價格、想要簽訂合同的時間等信息。如果賣家對價格等信息認可的話，會通過賣家代理人告知買方，雙方即刻達成契約。此后買賣雙方會簽署正式的買賣合同，合同只是為了將雙方約定的內容匯總成冊作為備忘文本而已。就好像去超市買東西，在收銀臺付款后拿到一張購物小票一樣，小票僅僅是作為付款的憑證。

在中國，各種交易契約的成立主要是以雙方正式簽署合同的時刻為準的。在簽約前，買賣雙方是可以進行充分商討的，有時甚至在簽約前夕還在互相討價還價，直到最終簽字蓋章。

由于在日本買賣房產時，常常會遇到賣家和買家為不同國籍的情況，在對契約達成的認知有一定的差異，有時也會導致一些誤解。所以作為中國買家，如果能夠理解日本人對契約的認知的話，在交易的過程中會省去很多不必要的麻煩事。

除了契約日期以外，在買房的過程中，中日之間還是有一些差異的，而有些差異往往會直接導致交易失敗。

看房

日本人在看房時，通常會對房子各種夸贊，即使有很多不滿意的地方也不會輕易表達。如果賣家業主在現場的話，雙方都是客客氣氣地說話，日本的業主比較喜歡把房子賣給這種“懂事”的下家。

中國人在看房時，如果看到喜歡的房子通常會對房子各種“挑刺兒”，說出房子很多問題后，以便在議價環節占據一定的主動權。如果是中國業主，心理會認為越是挑刺的人越是想買房子的人。

但如果換做日本業主，把自己的房子看作孩子一樣精心維護，卻被別人挑出這么多毛病，心里肯定不舒服，直接會拒絕這種“失禮”的客戶，無論再給多少錢也不賣了。

砍價

日本人出售房產前會請中介機構幫忙評估，掛牌價格也不會高的離譜，還是比較貼合市場行情的。日本人議價時通常通過中介來表達意向，砍價的時候一般也只是“抹零”，一來一回基本上買賣雙方在不見面的情況下基本就可以確定最終價格了。

中國人砍價時習慣“狠砍一刀”，中介也會安排買賣雙方見面商談，很有可能是在雙方多輪“博弈”中才最終確定價格。

如果同樣的情況放在日本，買家先“狠砍一刀”的話，日本賣家可能覺得對方“沒有誠意”干脆就不賣了，根本沒有議價空間。

跳單

日本人認為“專業的人做專業的事”，他們愿意花錢來買服務，特別是買賣房產這種大事更是需要找專業的房產中介代理才安心。日本房產中介費一般是交易價格的3%加消費稅，日本人愿意支付這筆服務費，也尊重中介人員的勞動，通常不會要求降低中介費等“無理要求”。

由于中國商品房類型沒有日本那么復雜，買賣的交易流程也比較系統化容易操作，有些買家賣家為了節省中介費而跳過中介方直接進行私下交易。一些被跳單的中介人員只能“白忙活”了。

其實在日本房產的實際交易中，也有中國的買家直接跳過中介方直接找到賣家想進行私下交易，結果被日本賣家直接向中國買家的中介公司發出“嚴重抗議”，感覺被中國買家騷擾了，而且對于這種不誠信的行為會停止繼續交易。中國買家的中介代理人也為自己沒有“管理”好自己的客戶而對賣家表示道歉和悔過。

日本人做買賣還是比較講究誠信的，只要是口頭承諾了交易條件，基本很難出現毀約的情況。如果有特殊情況不能繼續交易的情況，通常未履約的一方會表達真誠的歉意，會按約定支付違約金，還會親筆書寫“道歉信”。所以說，多了解一些日本人的交易習慣，在整個交易過程中會比較融洽和順利，還能保持身心愉悅。想必這也是一個大家都期待的理想場景吧。