日本樓市經歷過泡沫后,價格降到合理區間并且長期穩定,但還有很多人一直不看好日本的房價。雖然從2016年開始,東京的房價開始回暖上升,于是就有人傳聞2019年東京房價要“暴跌”,原因是專家預測從2019年開始東京的人口將從頂峰轉而減少。然而,2019年已經過完,東京房價并沒有暴跌,于是有專家預測受新冠肺炎疫情的影響,房價會“暴跌”,然而東京的“緊急事態宣言”已經結束,房價仍然保持平穩。于是又有專家預測,2022年東京房價會“暴跌”......
為什么2022年是新的“拐點”?日本在1988年時修改了農地法,開始指定生產綠地了。被指定的土地所有者,可以享受大幅度減免固定資產稅等稅金、延緩繼承稅納稅等政策,但是需要接受指定的生產綠地三十年的務農義務,該土地不能用于其他用途。2022年正是三十年期滿“解套”的時候,那時候可能會有大批的生產綠地上市,可用于建設公寓等多種項目,所以就有專家預測當土地供給量變大了房價就會下跌。不過這一影響似乎與東京房價關系不大,我們看看東京的現況就可以知道,東京都內“哪還有生產綠地啊”!東京都民大多對“房價暴跌”的說法持悲觀的態度,“只有農村的地價才會下降吧”!果然又驗證了“東京都以外都是農村”的認知。
近日,據東京都政府公布,截至2020年5月1日,推算都內人口為1400萬2973人,較4月增加2萬351人,首次超過了1400萬人。人口的持續凈流入,是東京房價穩定及上升的“底氣”。而且據專家新的人口預測,東京的人口將持續增長,預計在2030年將出現拐點。這是近年來出生率改善和人口遷移(移居)狀況的反映結果,在人口持續增加的地區,住宅的需求也持續。因此,可以認為人口持續流入的地區(城市)很難發生房地產的暴跌。
不過,在人口流失的地區,住宅需求持續減少,即使沒有農地法的解封,房地產價格也會下降。而根據調研結果顯示,生產綠地期滿上市的意向并不濃厚,達到土地供給過剩的程度也是很難的。
所以連東京人民自己都說,“不要被傳言左右,根據自己的實際情況購房置地,珍愛生命,一切從實際需求出發,面對現實吧”。