受新冠肺炎疫情的影響,似乎全球的房價都在呈下跌之勢。在避險性、保值性最為穩定的日本樓市,一些小房地產中介也開始打著“日本樓市暴跌,抄底的好時機”的標語,以幾十萬人民幣的低總價就可以在東京買房,來吸引中國國內的投資客。那么實際上,日本的房價真的暴跌了嗎?

因為疫情在日本境內的蔓延,日本政府發布了緊急事態宣言,以及限制外國人入境等應對措施,導致日本經濟整體放緩、房產交易量大幅下跌,這倒是事實。但是說房價暴跌,就不得不具體項目具體分析了。
根據日本全國公示的地價,2020年日本全國公示地價為平均23萬8070日元/㎡,上漲了1.41%。東京于2020年的土地價格相較于2019年有4.24%的漲幅,同時東京的地價已連續5年呈上漲趨勢。

雖然日本的人口開始下降,不過東京卻是全國唯一人口凈流入的地方,剛需較多,房價的上漲符合經濟發展規律。而且據東京都政府2020年6月11日公布的數據顯示,截至5月1日的都內推算人口為1400萬2973人,較4月增加了2萬351人。因為搬入東京的人口變多,東京的房租水平也相應上漲。一般來說,房地產市場的租金水平基本沒有泡沫,可以真實反映實際的市場需求,而通過計算租售比,也就明白了房價是否合理。東京都的租金回報率長時間穩定在5%左右,疫情來臨,也并未影響房屋租賃市場,所以投資日本房產,仍然是比較穩定的投資。

近年來日本房地產市場出現的塔式高級公寓項目相對多起來,由于新建項目較多,品質上乘、配套完善等優勢,高級公寓的房價當然也會領先于其他房產類型。疫情當下,看房的人減少,成交量下降,但房屋的品質并不會因為疫情而變化,房價也比較穩定。而且開發高級公寓項目的開發商一般都是大手企業,資金雄厚,所以并沒有出現集體降價賣房的情況,只是漲勢放緩。另外,高級公寓一般所在地段較好,仍是深受日本人喜歡的房產。可以預見,待疫情過后,成交量也將逐步恢復正常水平。
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反觀一些二手的老公寓,之前隨著東京房價整體漲勢而有所上漲,為了便于出售,往往會重新裝修后投入市場,房價依然堅挺。不過疫情來臨后,一些投資客需要資金周轉,于是以前作為投資的小公寓上市數量有所增加,同時一些二手物件沒有經過重新裝修就直接上市,由于節省了裝修費,議價空間變大。另外市場上建于1983年以前的二手房源也多了一些,為了盡快成交,這類二手公寓的成交價的確有所降低,有些甚至降低了30%左右。雖然老房子的總價較低,但仍需考慮投資后的修繕維護成本的因素。
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當疫情或危機來臨時,日本的新建高級公寓的價格并未受太大的影響,表現出了良好的保值抗跌性。過于老舊的二手小公寓,由于房產本身持續減值,疫情期間降價出售也屬正常。由此也不難看出,日本的房價出現了兩極分化的情況,主要還是由市場和品質決定的。所以在做投資規劃時,該投資怎樣的房產,也就更明白了。
溫馨提示:樓市有風險,投資需謹慎!

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