受新冠肺炎疫情的影響，似乎全球的房價都在呈下跌之勢。在避險性、保值性最為穩定的日本樓市，一些小房地產中介也開始打著“日本樓市暴跌，抄底的好時機”的標語，以幾十萬人民幣的低總價就可以在東京買房，來吸引中國國內的投資客。那么實際上，日本的房價真的暴跌了嗎？

因為疫情在日本境內的蔓延，日本政府發布了緊急事態宣言，以及限制外國人入境等應對措施，導致日本經濟整體放緩、房產交易量大幅下跌，這倒是事實。但是說房價暴跌，就不得不具體項目具體分析了。

根據日本全國公示的地價，2020年日本全國公示地價為平均23萬8070日元/㎡，上漲了1.41%。東京于2020年的土地價格相較于2019年有4.24%的漲幅，同時東京的地價已連續5年呈上漲趨勢。

雖然日本的人口開始下降，不過東京卻是全國唯一人口凈流入的地方，剛需較多，房價的上漲符合經濟發展規律。而且據東京都政府2020年6月11日公布的數據顯示，截至5月1日的都內推算人口為1400萬2973人，較4月增加了2萬351人。因為搬入東京的人口變多，東京的房租水平也相應上漲。一般來說，房地產市場的租金水平基本沒有泡沫，可以真實反映實際的市場需求，而通過計算租售比，也就明白了房價是否合理。東京都的租金回報率長時間穩定在5%左右，疫情來臨，也并未影響房屋租賃市場，所以投資日本房產，仍然是比較穩定的投資。

近年來日本房地產市場出現的塔式高級公寓項目相對多起來，由于新建項目較多，品質上乘、配套完善等優勢，高級公寓的房價當然也會領先于其他房產類型。疫情當下，看房的人減少，成交量下降，但房屋的品質并不會因為疫情而變化，房價也比較穩定。而且開發高級公寓項目的開發商一般都是大手企業，資金雄厚，所以并沒有出現集體降價賣房的情況，只是漲勢放緩。另外，高級公寓一般所在地段較好，仍是深受日本人喜歡的房產。可以預見，待疫情過后，成交量也將逐步恢復正常水平。

反觀一些二手的老公寓，之前隨著東京房價整體漲勢而有所上漲，為了便于出售，往往會重新裝修后投入市場，房價依然堅挺。不過疫情來臨后，一些投資客需要資金周轉，于是以前作為投資的小公寓上市數量有所增加，同時一些二手物件沒有經過重新裝修就直接上市，由于節省了裝修費，議價空間變大。另外市場上建于1983年以前的二手房源也多了一些，為了盡快成交，這類二手公寓的成交價的確有所降低，有些甚至降低了30%左右。雖然老房子的總價較低，但仍需考慮投資后的修繕維護成本的因素。

當疫情或危機來臨時，日本的新建高級公寓的價格并未受太大的影響，表現出了良好的保值抗跌性。過于老舊的二手小公寓，由于房產本身持續減值，疫情期間降價出售也屬正常。由此也不難看出，日本的房價出現了兩極分化的情況，主要還是由市場和品質決定的。所以在做投資規劃時，該投資怎樣的房產，也就更明白了。

溫馨提示：樓市有風險，投資需謹慎！