國內炒房客在中國樓市的紅利期收獲了財富，現在國內房價已不具有大幅升值的空間，因此不少人將投資目光轉向樓市正處于上升期的鄰國日本。

由于慣性思維，很多炒房客不自覺中將在國內買房的經驗套用在投資日本房產中，并且非常自信，然而結果不一定奏效。實際上，日本樓市和中國樓市還是有很大差異的。

土地權

中國的土地歸國家所有，買房時只需考慮房子本身的價值即可。

日本的房地產包括土地和地上建筑，且價值是分開計算的，也就是在購買房子時也需要考慮土地價值，綜合評定后再決定是否投資比較好。

房地產政策

日本樓市經歷過泡沫的洗禮，現在房地產行業發展的相當完善，房價較為合理。為了抑制炒房行為，日本政府出臺了抑制炒房的相關政策，如購買5年內出售將被收取高額稅費等，投資客很難在短期內通過炒房獲利，投資眼光應更加長遠。

貸款用途

國內炒房客大多通過銀行貸款、加高杠桿進行炒房。日本銀行機構對于自住房產和投資房產的貸款政策不同，如投資房產的利率通常高于自住房等，且如果發現通過貸款購買的自住房用于出租等情況時，購買者還將面臨嚴重的違約懲罰。

投資回報率
 

國內樓市主要看重房產漲價的增值收益，而日本樓市更看重穩定的租金收益。
 

由于國內房價較高，租金回報率往往不到2%，而且由于持有成本較低，大家購買后并不在意空房或出租。
 

日本的投資房更看重租金回報率，月租金收益不僅僅要覆蓋貸款月額，還應該除去所有持有成本后仍有正收益，一般租金回報率達到4.5%以上才是比較值得的投資項目。

買新買舊
 

國內的客戶較喜歡購買新房，但在日本則不然，二手房的投資收益往往更可觀。日本的房產有一定的貶值率，新房的價值較高但貶值速度比二手房更快。
 

購買新建公寓時還需要一次性繳納一筆維修基金，這筆基金在將來出售房產時是不會被退還的，新房更適合自住。
 

日本二手房的價值相對穩定，由于同區域的房子租金水平相當，但因二手房的總價較低，相對租金回報高于新房。
 

但也不是房齡越舊越好，在房產整體維護較好的情況下，投資時注意選擇1983年以后建成的房子，符合新耐震的房產將來更容易出手。如果是1983年以前舊耐震的房子保值性相對較差，將來變現有一定的難度。

買公寓買一戶建
 

國內基本沒有日本一戶建類型的房產，基本以樓房為主。在日本普遍認為，一戶建更適合自住，公寓適合投資。

如果是初次涉足日本房地產投資的人，即使國內炒房經驗豐富，還是建議您先咨詢靠譜的房產中介，先了解日本房產投資環境和相關政策，以日本人的投資思維購買日本房產，才更容易買到性價比高的項目。

另外，外國人在日本購買房產也可以申請日本銀行貸款，貸款利率大大低于國內利率水平，撬動杠桿，可以達到投資收益最大化。

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