海外客戶由于沒有日本長期簽證，所以在投資購買日本房產之前一定要明確投資目的，目的不同選擇的房源也不一樣。在日本，房產分為自住和投資兩種類型，自住以個人形式購買為主，投資以公司法人形式購買為主。自住物件以單套公寓或一戶建為主，投資物件以整棟公寓為主。但不管是自住還是投資物件，在日本大家都會選擇以銀行貸款的形式購買，很少有全款購買的情況。所以日本的房產價值是由銀行的評估決定的，銀行不給貸款的物件，在日本保值和變現率很低，沒有購買價值。

另外，日本的貸款首付和利率也很低。自住型物件根據客戶個人的資信情況，最低可以做到0首付或2成首付，年利率最低可以做到0.475%。投資型物件主要是房產抵押貸款，會根據投資物件本身價值及投資公司的資信情況，最低可以做到3成或5成首付，年利率最低可以做到1.3%。作為海外客戶，以個人名義購買海外房產是不能貸款的，以日本公司的名義購買可以申請日本銀行貸款，首套投資年利率可以做到1.8%，首付4-5成。

目前海外客戶投資日本房產主要分三種情況：自住、投資、自住＋投資。下面我們根據這三種情況分別具體說明一下如何挑選日本房產。

1. 自住

海外客戶購買日本房產如果以自住為主，可以選擇單套公寓或者一戶建。消費型投資不追求回報率，主要追求資產的保值率高和變現率快。在日本單套公寓的保值和變現率高于一戶建，東京的房產價值高于其他地區，客戶可以根據自己的實際需求購買。

2. 投資

海外客戶投資日本房產分為全款購買和貸款購買，可以選擇單套住宅公寓或整棟住宅公寓。以個人名義購買只能全款，不能貸款，以日本公司名義購買可以全款也可以貸款。投資型物件我們建議在東京貸款購買整棟公寓，不建議購買運營型物件（如酒店、民宿）、包租型物件、銀行不能貸款的物件。

由于日本銀行有獨立的房產評估系統，作為海外客戶通過銀行貸款投資日本房產，既可以找到日本正規的中介公司和開發商，又可以避免中介公司和開發商虛報價格和回報率等交易風險，同時可以了解房產本身的市場價值及真實的回報率。做到買賣放心，持有安心。以公司名義貸款投資日本房產的另一個好處就是可以解決日本的長期簽證和移民日本的問題。

國內投資房產追求的是房產本身的價值升值，日本追求的是房產保值和租金的穩定回報。日本的長租公寓的平均回報率在5%左右，日本的投資貸款利率在1.8%左右，所以在日本貸款投資房產，不但可以撬動杠桿提高回報率，而且扣除銀行利息、本金及各種稅費后，還有1.5%左右的現金流。以公司名義貸款投資日本東京整棟公寓是個不錯的選擇。

3. 自住＋投資

在日本購買單套公寓只能選擇自住或投資，沒法自住和投資兼得。如果想實現自住＋投資的目的，只能投資整棟公寓，留一間自住，其余房間出租。這樣既可以實現自住的目的，又不太影響出租的回報率。

總結：投資日本房產需要考慮的問題很多，如日元匯率、居住時間、投資目的、升值率、保值率、變現率、折舊率、出租率、回報率等一系類問題。所以在投資之前最好找專業的人員做一個市場分析，再根據自己的實際需求購買日本房產。