日本的房子是私有財產,可以傳承給后世子孫。但是,對于日本房產遺產稅(也稱繼承稅)問題,很多人都認為“高不可攀”。日本設立的遺產稅制度是希望起到貧富差距的調節器,需要繳納高額遺產稅的階層人數與日本富豪的比例相符。而對于普通民眾而言,所繳納的遺產稅卻并不是什么“天文數字”。不過畢竟這是一筆需要額外支付的費用,實際上日本遺產稅的規定對于外國的繼承人又有什么約束或影響呢?

簡單來說,在日本的房產作為遺產被繼承時,不論繼承人是否居住在日本或是否為日本籍,都有繼承遺產納稅的義務。但是,作為外國人,是否應該有一些可以合理避稅的方法呢?
根據日本的繼承法案,正常情況下遺產繼承稅率為“漸進式”或成為“累積式”,稅率表如下:

從上表中可以看出,10%-55%的稅率讓很多人認為日本的遺產稅“貴”也不是沒有道理的。不過繼承包括“正”、“負”繼承,計算方式為“遺產稅=(各類資產-負債-扣除項目-基礎控除額)× 對應的稅率”。如現金、房產、股票基金等屬于“正繼承”;未還清的房貸、借款、有連帶責任的擔保等屬于“負繼承”。財產繼承還有一些扣除項目的,如喪葬費、配偶繼承扣除、未成年人繼承扣除、短期內連續繼承扣除等,還有一定的基礎扣減額度,作為房產遺產,可抵扣的部分則大很多。

首先,作為房產的計稅標準并不是市場價,土地以“路線價格”為計算基礎、房產以“固定資產稅估價”為基準,可以理解為我國的“政府指導價”或“評估價”,土地和房產分別估價,一般低于市場交易價格,土地部分的評估價大概是市場價的8成左右,房產部分的評估價大概是市場價的7成左右,也就意味著納稅基準額相對降低了。其次,房產的抵扣額更多,計算的基礎抵扣額為「3000萬日元+600萬日元×法定繼承人數」,超出的部分才征收遺產稅。
舉個例子:
假如用現金購買相當于市場價格為7000萬日元的房產,老人去世后房子由2個孩子繼承,那么作為遺產的房產評估價大概為5000萬日元,需要納稅的部分即「5000萬-(3000萬+600萬×2)」,最終核算下來僅為800萬日元,適用的稅率為10%。
如果老人有配偶,且是超過20年的夫妻的話,那么配偶可抵扣的免征部分更高達2000萬日元,扣除后的金額大多都低于起征點了。
如果購買高層公寓的話,因為分攤的土地面積較小,相對評估額也會降低。如果該房產用于出租而不是自住的話,根據相關條款則評估額還有一定的減少。
而且在購買房產時,符合一定條件的前提下還有部分抵減稅金的優惠政策,再考慮到遺產稅問題,最終不少日本人為了避免高額的遺產稅,都會選擇購買房地產來達到降低遺產稅的目的。在日本實際上也有超過四成的繼承屬于房地產繼承。

如果父母將現金或房產直接贈送給兒女的話,則會涉及“贈與稅”,與“遺產稅”相似,也是“漸進式”納稅,稅率為10%-55%(根據實際情況有部分扣除額,每年有一定的免稅額)。
如果父母想資助兒女買房,最多只能支援2000萬日元以下可享免稅額,且必須在3月15日之前完成房產買賣交易,并且這項優惠福利只能使用一次。另外,父母每年可以給孩子免稅部分的現金最多110萬日元,也就是一次性最多資助2110萬日元用于孩子購房可免稅,超過的部分就需要征稅了。如此看來,當財產一次性轉移時,還是通過房產繼承更合適一些。
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不過對于外國人(沒有加入日本籍的外國人),特別是父子雙方或單方沒有日本長期在留身份的外國人,如果父母準備讓兒女繼承日本房產,可以提前辦理房產買賣手續,直接將房產過戶給兒女即可。房產可以按以不高于原始價格進行交易,也無需繳納高額房產收益增值稅。僅需支付過戶手續費和相關房產稅等即可,交易成本就會相對低廉很多了。如果覺得自己辦理過戶手續太繁瑣,也可以聘請專業的房地產中介機構代為辦理,省心省事。
如果當初購買房產時,購買主體為公司,可以提前通過法人變更,將兒女變為公司新任法人,這樣就只需支付相關法人變更的費用即可。當然也可以考慮在合適的時候將日本房產賣掉變現等多種方式方法,在這里就不一一列明了。
如上所述,外國人在日本投資房產比日本人更有優勢,對于高額的遺產稅的問題也有多重解決方案。所以,選擇投資日本房產,在購置了日本優質房產的同時,還少了日本人后續的財務負擔,不失是一項不錯的投資選擇。如有意購買日本房產,或想了解更多日本房產咨詢,歡迎聯系我們。
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