在日本購房前，中介人員大多都會(huì)詢問客戶“您是需要自住型物件還是投資型物件呢？”，因?yàn)椴煌枨蟮奈锛馁u點(diǎn)是有很大區(qū)別的。而我們在看房時(shí)，也會(huì)發(fā)現(xiàn)二者的區(qū)別。

從房屋售價(jià)分析

自住型房產(chǎn)確定成交價(jià)格相對比較容易，只需對比周邊相同地段、類似戶型的價(jià)格，比較過往同項(xiàng)目相鄰戶型成交價(jià)格即可。

投資型房產(chǎn)在確定成交價(jià)格時(shí)，除了對比歷史成交價(jià)外，還需要計(jì)算租金回報(bào)率。可以想定一個(gè)租金回報(bào)率，然后反推回相應(yīng)的售價(jià)，再與房屋報(bào)價(jià)相對比，就能得出合理的結(jié)論。

從維護(hù)方式分析

?自住型房產(chǎn)內(nèi)部考慮更多的是能否適合居住，比如是否有足夠的收納空間，起居室布局是否合理，廚房、浴室等設(shè)備是否是使用方便、舒適，給湯器、洗碗機(jī)等是否陳舊需要更換等。

投資型房產(chǎn)則需要考慮維護(hù)簡單、經(jīng)久耐用。比如地板是榻榻米還是木地板，木地板更容易打理，推拉門是容易維護(hù)的玻璃推拉門還是和紙隔障門等。為了將來出租方便，簡單裝修、容易打理的物件更合適。

從現(xiàn)場環(huán)境分析

自住型房產(chǎn)在現(xiàn)場看房時(shí)，可以根據(jù)現(xiàn)場環(huán)境想象將來住在里面的樣子，比如通風(fēng)設(shè)施、收納空間、水路設(shè)施等是否需要更換，裝修情況如何是否需要重新裝修等。同時(shí)還要看看房子周圍的超市、銀行、車站等生活配套設(shè)施是否完善，附近鄰居看起來是否友好相處等。

投資型房產(chǎn)則需要考慮將來再售時(shí)是否容易、購入后是否容易出租、周圍租金水平如何、未來投資回報(bào)潛力如何、管理修繕費(fèi)等需要多少錢、衡量空置期風(fēng)險(xiǎn)、是否需要重新裝修后再出租等因素。

日本房產(chǎn)行業(yè)流行一句話“自住不投資、投資不自住”，就是說在日本購買房產(chǎn)時(shí)需要明確房子是用來自住還是投資的，既想自住又想投資的房子其實(shí)很難找到，所以在購房前提前明確購房目的非常重要。