日本的房產，特別是東京的公寓，由于出租率較高、租金穩定、租金回報率較高等優勢，一直受到投資客的青睞。這其中，有的投資客一味追求超高的投資回報，會選擇一些總價較低的二手房來投資。雖然說在日本，總價較低的二手房仍有投資價值，但在投資此類房產時，還請注意區分“幽靈公寓”和“事故物件”！

日本的房地產市場經過多年的發展，已經相當成熟，掛牌上市的二手房銷售價格基本上都符合市場行情，東京公寓的租金回報率常年穩定在5%左右。但如果有的公寓總價過低，甚至租金回報率達到了10%左右，那么就要注意了，需要自己評估這樣的公寓有沒有安全隱患、投資風險等問題。

并不是說房齡較老的公寓就不值得投資，日本有些年齡較老的公寓，由于保養得當，維護較好，也成為了受人歡迎的復古公寓。而有些公寓由于養護不到位，過早的成為“老破小”的情況也有，有的甚至變成了“幽靈公寓”。

這些淪為“老破小”的老舊公寓，往往就是因為業主們早期不愿意花錢養護，年久失修后顯出破敗的景象，年輕人紛紛搬離此處，租客變少、空房較多。就剩下一些老年人居住在此。還有一些業主因為過世后找不到繼承人，房子無法處理只能空置。由于一些業主難以聯系到，即使業主大會需要作出利于物業的決議，但因為同意的業主人數不夠，也導致決議無法通過和執行，那么整個公寓樓只能越來越破敗，進入惡性循環。而有的業主為了盡快“脫手”，特意將房子重新裝修后出售，如果買家被公寓室內新裝修的狀況所迷惑而不幸購入了這樣的公寓的話，無論自住或想用于出租，或想再次出售時，都會變得比較困難和麻煩。這種情況，甚至比投資“事故物件”更可悲。

另外，日本所謂的“事故物件”大致是以下幾種情況：

1. 由于自殺或兇殺等導致的非自然死亡
2. 由于事故或火災等的造成的意外死亡
3. 由于孤獨死或病故等，遺體在72小時內或超過72小時后才被發現的
4. 曾經被用于住房以外的用途，如風俗店、黑社會據點等
5. 以前的住戶有犯法被逮捕的情況，如毒販，殺人犯等
6. 住進去產生讓人心神不寧或周圍有讓人不愉快的設施，如緊鄰墳地等

日本房地產市場發展比較成熟，在出售事故物件時，賣家或中介人員對買家有告知的義務，也就是房屋買賣是在投資人在明確知道所要購買的房產為事故房的前提下而做出決定的。因為事故房的銷售價格明顯低于正常物件的價格，所以也有不少人在明明知道有事故的前提下，依然愿意購買。即使購入事故物件，也相應有很多處理辦法，而且隨著離事故發生的時間越久遠，房產價值也會慢慢恢復為市場正常價格，將來出手時也有一定的利潤空間。日本的投資客中，有近三成的人表示愿意投資事故物件，由此看出事故物件有其特有的魅力。

而與事故物件相比，幽靈公寓處理起來就顯得困難多了，所以在購房之初，也不能一味地追求高租金回報。要充分了解房產情況，進行實地考察，除了考察房屋內部情況外，也要注意公共區域的部分，對房屋的設備設施、周圍鄰居的情況、維修基金的使用情況及結余等進行充分的了解。如果發現樓體外觀有明顯破敗的痕跡、公共區域臟亂差、空房較多、維修基金欠繳、常年沒有維護記錄等情況下，即使公寓內部裝修再好，也請謹慎投資。