“房價是永遠都會上漲的！”這種認知早已被日本驗證不過是個“神話”。事實證明，“房子也可以很不值錢、甚至可以成為負資產”。在日本樓市泡沫崩潰的時候，有很多貸款買房的日本人因此破產了，他們是怎么做到的？
 

“當初6000萬日元買的房子，暴跌至1200萬日元，我們的生活瞬間陷入了'地獄'！”日本的森夫婦發出了這樣的感慨。

森夫婦在年輕的時候，以首付2500萬日元、貸款3500萬日元，即總價6000萬日元購買了一幢一戶建用于居住，每個月還款金額14.5萬日元。當剩余貸款還有2000萬元時，森先生的事業受挫，收入大幅減少，每個月的還貸壓力太大，于是決定把房子賣掉。然而，因為當時日本泡沫經濟持續惡化，影響的不僅僅是個人的收入，連房產價值也大幅下跌。森先生的房子市值縮水到了1200萬日元，這樣的結果讓森夫婦感覺難以接受。由于房產抵押給貸款銀行了，為了盡快將房屋出手，在與銀行協商后，銀行同意森夫婦可以自行出售房屋，至少這樣比被銀行拍賣能賣出更多的價格。于是，森夫婦當初以6000萬日元購買的房子，最終以1300萬的價格賣掉了，森先生一家也搬入了出租公寓中居住。然而，在把所有房款交給銀行后，扣除各項滯納金、手續費等費用后，森先生仍然欠銀行約900萬日元，實在難以承受經濟上和心理上的壓力，所以無奈之下選擇了自我破產，于是他發出了之前的感慨。
 

從這個例子不難看出，房價是呈波動性的，“房價永遠上漲”只是一個神話。如果看不準投資時機，房產也有可能成為足以讓人破產的負資產。那么什么時候適合加高杠桿在日本買房進行房產投資呢？
 

如果購房的首付款及銀行貸款的總額度與所購買的房產價值保持平衡時，且房價呈上升趨勢時，也就是房產價值超過首付及貸款金額時，屬于“低貸款”模式（如圖①②），此時購房是比較合適的。當將來還清貸款時，高價值的房產就完全屬于個人，這樣的投資比較理想，房主的幸福感也比較高。反之，如果有人使用“0”首付購房，或支付部分首付款再申請一定的銀行貸款購房時，如果房產處于貶值階段，剩余貸款超過房產價值時，則屬于“超額貸款”（如圖③④），這樣往往貸款利率很高，即使償還了很多貸款，但剩余還款的本金部分仍然很高。當房價大幅下跌時，如果不能及時提前還款的話，之后想償還剩余貸款將會變得越來越困難，就容易出現森夫婦的困境。這樣的情況就不適合做房產投資，否則即使賠上了首付及已還的房貸部分，仍然還欠銀行大筆資金，如果不能“忍痛”正常還款的話，那就只剩破產的情況了吧。
 

何時適合在日本買房進行房產投資，也可以通過銀行貸款利率加以判斷。當樓市處于上升期時，為了鼓勵購房行為，各大銀行、金融機構鼓勵使用貸款，貸款利率相對較低、同時政府還會出臺各種購房補貼政策，如貸款扣減個人所得稅、返現補貼等。相反，如果房價過高，以致影響了經濟社會穩定時，一些調節手段也會相繼出現。比如銀行調高貸款利率、政府出臺各種控制房價的政策時，就要謹慎投資了。
 

（數據來源于CEIC Data）

根據全球經濟數據庫顯示的信息，日本銀行貸款利率最高時發生在1980年7月，年利率高達9.250%。那時，正是日本房價持續處于高漲，泡沫逐漸膨脹，全民瘋狂投資房產的時期。相比之下，2021年7月的日本銀行貸款年利率僅為1.475%，而有穩定工作的日本籍及日本永住人士享有的優惠貸款利率不足1%，一些優質住宅甚至還可享有購房補貼政策。雖然日本的房價呈上漲趨勢，由此則更加佐證，現在日本房產仍處于適合投資的好時機。